上半年冲高触顶 北京二手房市场进入下行通道

  2016-08-15

  京华时报制图谢瑶

  虽然7月北京二手住宅网签量出现了“技术性”补涨,但降温仍是楼市的大势所趋。统计数据显示,进入2016年下半年,北京二手房的议价空间加大、新增挂牌量减少,房源成交周期、客源成交周期稳中有升,二手房交易的积极性在降低,买卖双方观望态度十分明显。

  在经历了上半年的快速上涨之后,很多人对下半年市场并不乐观。在年初持续高温消耗大量有效市场需求、信贷未继续宽松的市场大环境下,业内人士普遍预测,下半年北京二手房市场还将继续降温,但价格会依旧坚挺。

  □数据

  技术性补涨难掩下行大势

  继6月成交量创今年来新低之后,7月北京二手房成交量有所回升。据伟业我爱我家集团数据中心统计,2016年7月,北京全市二手住宅网签总量为22340套,环比6月上涨62.6%。

  不过,6、7月北京二手住宅网签量的大起大落,并没有反映真实的市场情况。由于6月初“房源核验”政策在全市全面落地实施,技术磨合层面的原因导致了6月网签量锐减,经过6月的技术磨合后,随着网签效率的提升,6月积压下来的网签需求在7月得以释放,导致了7月二手房网签量的上涨。

  “除去技术层面的原因,6-7月北京二手房市场的整体趋势仍然是‘降温’。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,从6、7月的整体交易量来看,北京全市二手住宅网签量仅为36079套,与4、5月的网签总量相比下跌了28.3%,跌幅近三成。6、7月的月均网签量仅有1.8万套,也明显低于3月以来的月度网签量。逐步降温仍是北京二手房市场交易量在3月触顶后的大趋势。

  在7月补涨之后,8月市场再现下行。伟业我爱我家数据显示,8月首周二手住宅共成交4397套,低于7月首周4611套的交易量。环比出现了24周以来的第二次下降,同时26.5%的降幅也大大超过了今年第28周的9.5%。

  中原地产研究中心统计数据也显示,总体看,最近3个月二手房住宅成交相比3、4月的天量都有两至三成的回落。

  云房数据显示,今年上半年,北京市二手住宅成交13.6万套,创近6年新高,截至6月底,二手住宅均价47235元/平方米,比2015年底上涨16.6%,与2010年相比,6年间价格上涨90.5%。但自今年3月市场成交达到顶峰后,二季度成交量连续三个月下滑,且价格涨幅出现明显收窄。

  房天下的统计显示,从今年4、5月开始,北京二手房及二手住宅的网签量一直在回落,但6月因全市纳入房源核验造成了断崖式下跌,7月适应后便基本恢复了5月的成交量。在经历了去年的连番降息刺激后,市场已经开始进入下行通道,6、7月网签量的反复仅是突发房源核验政策带来的短期效应。

  □探访

  中介

  供需都被大量透支

  “跟今年3、4月相比,现在市场肯定是降温了”,位于东四环的链家某门店店长告诉记者,供应和需求在前段时间大量透支之后的双双大幅回落,是近期市场降温的主要表现。

  从买方来说,今年春节之后开始的这轮成交热提前集中释放了大量市场需求,以至于到了5月传统的成交旺季时,市场却已经开始“走下坡路”;从卖方来看,3月以来的集中成交消化了大量房源之后,在售房源急剧减少,新一波房源还没有开始挂牌,市场一度出现“青黄不接”的局面。

  “不少前期消化较快的小区,现在在售房源非常有限,有些户型和楼层甚至是无房可售”,这位王姓店长告诉记者,这也是6、7月以来,虽然成交量出现下滑,但价格仍然居高不下的主要原因。

  与上半年频繁出现的抢房、业主坐地起价等相比,目前市场已经明显恢复理性。上述王姓店长说,坐地起价的现象现在基本不复出现,买家的犹豫期普遍拉长,成交周期也明显延长。“很难再出现今年年初那种‘看完房马上交定金’的现象了,我的一个客户看了3个多月刚刚才定下来一套。”

  我爱我家的经纪人小何近期也感受到了市场的降温。“跟今年上半年那几个月相比,最近两个月的看房量少了很多,成交的周期也明显拉长了”。

  小何告诉记者,从上个月开始,不管是报价还是成交价,整体涨幅都开始放缓。不过,“客户的购买意愿仍然是存在的,只是对价格、户型、小区环境更挑剔”,小何说,因此一些优质房源仍然受到积极追捧,成交很快,价格也是一枝独秀。

  买家

  下半年会有更好机会

  因为种种原因在今年3月错失一套房之后,文小姐并不急于再次出手。

  “3月份时的市场确实是太疯狂了,当时我就觉得疯狂之后市场肯定会有降温,为什么非要抢在巅峰的时候出手呢?最近几个月来看,虽然价格仍在上涨,但是涨幅已经降了下来”,在文小姐看来,由于想买的房子是满足自住需求,因此她并不愿意仓促做出决定,要在价格、地段、户型、楼层、学区、小区环境等多种要素的综合权衡下做出选择。

  文小姐近期一直在看房,只是眼下在售的房源并不多,但她认为,与上半年相比,下半年会有更好的出手时机。

  卖家

  先挂着慢慢卖

  “既然价格已经涨上来了,就很难再出现整体性下调。”说这话时,张先生位于东四环外的房子已经挂牌三个多月了。

  张先生告诉记者,最近买家看房的时间基本都集中在周末,工作日几乎没有人看房。今年3月时络绎不绝的看房人群已经不复存在。据记者了解,张先生的房源报价在整个小区里并不算高,甚至是偏低水平,不过由于房子是在5层,没有电梯,且户型不是方正,再加上窗外有地铁经过的声音,因此房源迟迟没有成交。

  即便如此,张先生的报价仍然保持不变,“反正现在也不着急用钱,先挂着,慢慢卖”。在张先生看来,房价易涨难跌,反正租金也不错,因此他并不着急成交。

  □预测

  下半年量缩价稳

  在经历了上半年的快速上涨之后,很多人对下半年市场并不乐观。统计数据也显示,进入2016年下半年,北京二手房的议价空间加大、新增挂牌量减少,房源成交周期、客源成交周期稳中有升,虽然客户量、看房量有上升,但二手房交易的积极性在降低,业主观望态度明显,预计下半年北京二手房会降中趋稳。

  来自伟业我爱我家集团的统计信息显示,自3月市场火爆时期之后,市场开始趋于冷静,业主为了能快速成交,从4月开始议价空间逐渐增大,业主惜售的心理逐渐松动,预计下半年议价难度要远远小于上半年。同时,在3月的成交高峰释放了大量房源之后,4月以后新增挂牌量也逐步走低,业主开始保持观望态度。

  市场虽趋于平静,但是客户的购房意愿并没有减弱。数据显示,自4月后,客户看房量开始逐步回升,预计在7月之后,看房量仍会保持稳定增长。

  据统计,房源的成交周期从5月开始略有回升,成交热情略有降低,预计随着市场的逐渐平稳,成交周期会保持稳中有升的趋势。预计未来,购房客户仍会保持购房热情,但持谨慎态度。

  □相关

  高端新房量跌价挺

  对于新房市场来说,不管成交量上涨或下跌,都无法动摇价格的坚挺。

  据伟业我爱我家集团数据中心统计,截至7月30日,2016年7月北京新建商品住宅(不含保障房)共网签13281套,环比6月全月减少17.2%,同比去年7月减少5.1%;但成交均价为33228元/平方米,环比6月均价上涨7.7%。

  分类型来看,造成7月新房成交量下滑的主要因素是公寓类产品(普通公寓+酒店式公寓+商住公寓+LOFT公寓)交易量的回落,截至30日,6574套的交易量较6月全月下降了40.7%。

  普通住宅小幅上涨,7月交易量为4018套,较6月全月增长9.8%。

  自住型商品房则在7月迎来供应高峰和成交高峰,截至30日已成交1977套,环比6月全月大涨601.1%,创2016年以来自住房交易量新高。

  7月别墅的成交量有所减少,共成交712套,环比6月全月减少30.1%,但仍为今年来次新高,同比去年7月也有110.7%的增长;7月北京千万级新宅的交易量为535套,环比6月全月下降了24.3%。

  胡景晖认为,进入7月后,因全面限购传言而搅动的市场理性逐步回归,公寓类产品热度下降,但交易量较历史而言仍处高位,尤其是顺义,公寓类产品交易量依然火爆。而随着昌平、门头沟等地多个自住房项目的开盘,自住房在7月热度高涨,持续推盘之下,未来一段时间或许还会继续升温。

  高端住宅在7月虽然交易量出现回落,但价格依旧坚挺。下半年随着更多豪宅的入市,豪宅的销售竞争将进一步加剧。

  根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年前7个月,北京五环内纯商普宅成交均价同比上涨30%,而套均面积也由139平方米升至152平方米,单价与面积的齐涨使得五环内纯商普宅的套均总价由去年同期的684万元上涨至972万元,而对应周期内别墅产品的套均总价则分别为1091万元与1079万元。这意味着普通住宅与别墅的价差正在急剧缩小。

  京华时报记者潘秀林