近期厦门楼市火热 “增税”传闻趁势而起却是谣言

  2016-03-18

  近半个月来,厦门楼市仿佛打了“鸡血”。

  截至昨日,厦门近10天内竟然交易了超过2000套二手住宅,不少岛内区域,单价涨幅每平方米超过千元,新楼盘开盘入市数小时,就被抢购一空。业内人士称,这和不少购房者“怕涨”的恐慌心态不无关系。

  此外导报记者近日采访中发现,坊间流传着“4月份要调高计税评估价”和“5月份营改增税费会增加”两种说法,不少中介人士也向购房者推销,“早点买房还可以省下一笔税费”。

  这两种说法到底有何依据?昨天导报记者从官方权威消息处了解到,都是谣言。

  part1 现象

  二手房火爆 春节前后相差超十万

  上周末刚签下购房合同的市民叶女士,昨天前往厦门市行政服务中心办理二手房权籍过户登记手续时,被眼前的一幕吓了一跳。

  在办事大厅里,密密麻麻地挤满了前来办理二手房过户手续的市民。早上8点就来排队的中介人士帮忙预约取了号,到了昨天上午快10点时,前面依然有超过20人在排队等待办理。

  说起购房,叶女士连续说了三次“亏大了”。叶女士告诉导报记者,她去年底把房子卖了,打算换房,但是当时没有看到满意的,便一拖再拖。“直到现在终于看中满意的,但房价已经涨了20多万元。”叶女士说,就算亏也没办法,只能咬咬牙买,“不然再涨上去就更亏了”。

  世纪联合房产总经理郭忠宗说,特别是最近这一周以来,坐地起价的房东越来越多,“甚至有一房东早上才说135万元出手,下午就改成145万元出手了”。

  郭忠宗说,相比春节前,岛内一些热门区域单价涨幅甚至达到了每平方米2000元甚至3000元,“等于买套100平方米的房子,最近要比春节前多花二三十万元,对改善型购房者建议买卖同时进行”。

  槟榔片区的中介小黄说,最近不仅房东坐地起价,捂房惜售的客户也开始出现,“都是为了让房价再涨一点再卖出去”。导报记者了解到,在春节前,二手住宅房源很多,而这半个多月时间的消化后,现在可选的已经不多了,因而不少岛内的二手房中介经纪人,除了带客户看房、签单外,还要花更大的力气去找房源。

  购房者怕涨 就赶紧出手了

  最近厦门的二手房市场,到底有多火爆?

  据官方数据显示,从3月7日到3月16日这10天时间里,厦门二手住宅网签累计2216套,扣除其间周末两天无成交记录,等于平均每天交易了277套房子。值得注意的是,这是自2014年至今二手住宅短期成交量最高的一次,并且不断出现超300套的日成交量。

  再看看新建商品住宅市场,上周末几个新开楼盘,成绩都很耀眼,甚至出现数小时内就卖光的现象。导报记者多处走访后发现,最近的新房价格也比年前上涨,多数单价涨幅在千元以上,甚至有个别楼盘每平方米均价涨了3000元。

  业内人士称,造成楼市这么火爆的原因,除了政策扶持力度加大外,和购房者“怕涨”的恐慌心理不无关系。

  “受部分一线城市房价暴涨的影响,不少市民担心厦门会一样,于是就助推了楼市。”蓝火置业副总经理钟国发说,在前段时间一手房供应量少,二手房市场自然火爆,“而火爆的二手房市场又反向助推了一手房市场,这样一来就形成了全面火热的局面。”

  此外钟国发认为,目前厦门外地购房群体占了六成左右,其中不少人对厦门房价不像厦门市民那么敏感,“单价涨个一两千他们觉得没什么,随着购房潮就买了”。

  part2 辟谣

  要上调计税评估价?没计划!

  部分房产中介灌输的“4月份要调高计税评估价”和“5月份营改增税费会增加”理念也是二手房热抢的重要推手。

  事实真的如此吗?导报记者了解到,有关4月份调高计税评估价的传闻最早来源于深圳,深圳市房地产评估中心的官网显示,将在4月1日起,对房产评估价格进行例行更新,二手房交易评估值将上调50%左右。

  评估价作为二手房征税的基数,其变动在很大程度上影响了交易税费。深圳的新闻被网友们转来转去,就变成了传闻中的“厦门也要上调”。

  昨日,导报记者就此问题咨询了厦门地税局相关处室,厦门地税局明确表示,厦门市政府有关部门目前无调整二手房计税评估价格计划。意思就是,二手房的交易税费不会增加。

  营改增会增加税负?不会!

  至于另一条5月营改增会增加二手房交易税费的传闻,专家也专门出来澄清:结论是错误的。

  3月13日,国家税务总局王军局长在谈及“营改增”方案时表示,这次“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。

  于是,有的媒体开始举例计算,比如:济南市民王先生有一套未满2年的住宅,以80万元的价格转手卖出,他需要缴纳成交价格5.6%的营业税,也就是4.48万元。改缴增值税后,假设增值税税率定为10%,该住房买入价为30万元,增值税=销项税额-进项税额,需要缴纳5万元的增值税(80×10%-30×10%);若该住房买入价为60万元,则只需缴纳2万元(80×10%-60×10%)。

  对于这类推测案例,《中国税务报》3月15日刊发知名税务专家段文涛所撰文章,明确指出:“营改增”后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税也将持平或略有下降。

  他指出,增值税是按不含税价即销售额来计税的,前述例题中都是以营业税的含税价计税方式来计算税额,均是错误的。

  而且,例题中均是按一般计税方式来计算税额,即增值税一般纳税人才适用的销项税额减去进项税额得出应缴税额的方式。而按照已有的增值税管理规定,个体工商户以外的其他个人(自然人),是不能被认定为一般纳税人的,这就意味着出售二手房的个人只能按照小规模纳税人的计税方式,也就是简易征税方式来计缴增值税,而绝无可能按照例题中那样来计税。

  同时,按照财政部新闻发言人有关“营业税改征增值税全面推开期间,拟对税收优惠政策原则上予以延续”的表述,原营业税对于二手房交易的相关征免规定极可能得以延续。

  他还举例说,假设某套二手房以100万元成交,应缴纳的营业税是100万×税率;而缴纳的增值税是100万÷(1+征收率)×征收率。

  可见,除了将延续享受免税的以外,即使是要征税的情形,“营改增”后个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税也将持平或者还略有下降。